המשך ה-הקלות ממס השבח
הקלות ממס השבח
פריסת המס על השבח הריאלי - סעיף 48א(ה)
החוק מאפשר למוכר לבקש שהמס על השבח הריאלי יחושב כאילו נבע בחלקים שנתיים שווים (להלן: פריסה). את בקשת הפריסה יש להגיש על גבי טופס 7003. (ניתן גם להגיש בקשה לפריסה לראשונה לפקיד השומה במסגרת הגשת הדו"ח השנתי לשנת המס בה נערכה עסקת השבח).
להלן התנאים להחלת חישוב פריסה:
- המוכר הנו תושב ישראל
- תקופת הפריסה המרבית הנה ל-4 שנים או "תקופת בעלות בנכס", לפי הנמוך שביניהם תקופת הפריסה תיקבע בהתאם לבקשת הנישום ויכולה להיות לתקופה הקצרה מ-4 שנים תחילת הספירה של תקופת הבעלות בנכס הנה בשנה הראשונה שלאחר המועד שבו הגיע הזכות לידי המוכר וסיומה בשנת המכירה.
- המוכר הגיש דוחות לפי סעיף 131 לפקודה בעבור שנות המס שבתקופת הפריסה, למעט שנות מס שלגביהן טרם חלף המועד להגשת דוחות אלה.
במכירת זכות במקרקעין ע''י בני זוג ניתן לערוך שומה בפריסה נפרדת לכל אחד מהם. במקרה זה יש להגיש שומה עצמית נפרדת לכל אחד מבני הזוג.
אופן חישוב המס על השבח הריאלי על פי פריסה:
השבח הריאלי יחולק למספר שנות המס בפריסה. בכל אחת משנות המס בתקופת הפריסה, יצורף חלק השבח הריאלי להכנסה החייבת של המוכר. חישוב המס ייעשה בהתחשב בשיעורי המס החלים על כלל הכנסתו החייבת של המוכר, לפי הוראות פקודת מס הכנסה, ובהתחשב ביתרת נקודות הזיכוי שזכאי להן המוכר בכל אחת משנות המס הרלוונטיות. יש לציין כי השבח הריאלי יהיה השלב הגבוה ביותר בסולם ההכנסה החייבת.
שיעור מס היסטורי - סעיף 48א(ד) לחוק
סעיף 48א(ד)(1) לחוק העיקרי קובע כי ברכישות בשנות המס 1948 ועד 1960 לא יעלה המס על 12% מהשבח ועוד 1% לכל שנה משנת המס 1949 ועד לשנת הרכישה.
בסעיף 48א(ד)(2) נקבע כי במכירת זכות במקרקעין ע"י חברה שהכנסתה מעסק או ע"י יחיד שקיבל את הזכות הנמכרת אגב פירוק מחברה כאמור, יתווסף 1% על שיעורי המס לפי פסקה (1) לכל שנה החל משנת 2005 ועד לשנת המכירה. ב
סעיף 48א(ד)(3) נקבע כי במכירת זכות במקרקעין או בפעולה באיגוד בידי מי שפסקה (2) לעיל אינה חלה עליו יתווספו על שיעורי המס לפי פסקה (1) שיעורים מיוחדים החל משנת 2011.
עם עדכון שיעורי המס לפי החוק, הוגבל שיעור המס ההיסטורי לגבי יחיד לשיעור מס של - 25%, לבעל מניות מהותי - 30% ולחבר בני אדם - 23%.
בחוק נקבעה הוראת שעה המתייחסת ליחיד הן במכירת זכות במקרקעין והן בפעולה באיגוד, והיא קובעת עליה מדורגת בשיעור המס המוגבל החל משנת 2012 ועד לשנת 2017 לגבי מי ששיעור המס המחושב שלו לפי פסקה (2) או (3) לעיל עולה על 20%.
ראה טבלת שיעורי המס ההיסטורי בפרק ט.
קיזוז הפסדים
מס שבח מהווה מקדמה על חשבון מס ההכנסה. נישום אשר צבר הפסד עסקי/הון לתום שנת המס שקדמה למכירה והמציא אישור מפקיד השומה על גובה וסוג ההפסד, יוכל להפחיתו מהשבח. (יש לפנות לפקיד השומה לאישור לשידור ההפסד במחשב)
אופן קיזוז ההפסדים:
הפסד עסקי יקוזז כנגד השבח הריאלי והסכום האינפלציוני החייב.
כל 1 ₪ הפסד יקוזז כנגד 1 ₪ שבח ריאלי/סכום אינפלציוני חייב (המוכר יכול לבקש כי לא יקוזז ההפסד כנגד הסכום האינפלציוני).
הפסד הון יקוזז תחילה כנגד השבח הראלי והיתרה תקוזז כנגד הסכום האינפלציוני החייב. כל 1 ₪ הפסד יקוזז כנגד 1 ₪ שבח ראלי וכל 1 ₪ הפסד יקוזז כנגד 3.5 ₪ מהסכום האינפלציוני החייב.
שיעור מיוחד להפקעה - סעיף 48ג
במכירת זכות במקרקעין בדרך של הפקעה, או החלפת מקרקעין בשל צו רשות מוסמכת שהנישום קיבל תמורתה כסף או שווה כסף, יינתן למוכר זיכוי מן המס שחושב בשיעור של 50% מהמס הרגיל.
הנחה לרכישה בתקופה הקובעת - סעיף 48א(ד1)
במכירת זכות במקרקעין שיום רכישתה היה בין התאריכים 7/11/2001 ל- 31/12/2002, זכאי המוכר להנחה בשיעור של 20% מהמס.
במכירת זכות במקרקעין שיום רכישתה היה בין התאריכים 1/1/2003 ל- 31/12/2003, זכאי המוכר להנחה בשיעור של 10% מהמס.
ההנחה לא תחול על מכירת זכות שהייתה קרקע בעת רכישתה אלא אם קיימת תוכנית המתירה בניה על הקרקע ותוך 5 שנים מיום הרכישה נבנה על הקרקע בנין ששטחו לפחות 70% מהשטח המותר לבניה.
ההנחה לא תחול על מכירת זכות שהתקבלה בידי המוכר לפי אחת מאלה:
- לפי סעיף 70 או לפי חלק ה2 לפקודת מס הכנסה
- בלא תמורה
- במסגרת חילוף
- הזכות התקבלה מקרוב
- הזכות הייתה מלאי בעסק והפכה לנכס קבוע
הוראת שעה במכירת קרקע למגורים – תיקון 83
במסגרת תיקון 83 נקבע כי במכירת קרקע בתנאים מסויימים ביניהם היקף בניה (מעל 8 יח''ד או מעל 1,000 יח''ד) כאשר הרכישה היתה לפני 7/11/2001 יחוייב המוכר שחייב להיות יחיד בשיעור מס של 25% במקום 47% על התקופה של השבח הראלי שמיום הרכישה ועד 7/11/01. ההקלה הינה הוראת שעה מיום 1/1/2016 ועד 31/12/18.
(הוראת השעה הוארכה בהתאם להוראות סעיף 38 לחוק יסוד הכנסת).
